Ley Sobre Contratos Del Instituto De Vivienda Urbana

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Nombre: LEY SOBRE CONTRATOS DEL INSTITUTO DE VIVIENDA URBANA <tr valign="top"><td>Materia: Derecho AdministrativoCategoría: Derecho Administrativo <tr valign="top"><td>Origen: ORGANO LEGISLATIVO Estado: VIGENTE</td></tr> <tr valign="top"><td>Naturaleza : Decreto Legislativo</td></tr> <tr valign="top"><td>Nº: 1486</td><td>Fecha:25/05/1954</td></tr> <tr valign="top"><td>D. Oficial: 102</td><td>Tomo: 163</td><td>Publicación DO: 01/06/1954</td></tr> <table> <tr valign="top"><td>Reformas: (7) D.L. Nº 307, del 25 de febrero de 1986, publicado en el D.O. Nº 52, Tomo 290, del 18 de marzo de 1986.</td></tr> Comentarios: La presente Ley, regula las condiciones esenciales y las acciones derivadas de los contratos de arrendamiento, arrendamiento con promesa de venta o de compraventa de casas, apartamientos de edificios multifamiliares u otros inmuebles, que otorgue el Instituto de Vivienda Urbana, con o sin el propósito de constituir un Bien de Familia. ______________________________________________________________________________ Contenido; DECRETO Nº 1486. <div> LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPUBLICA DE EL SALVADOR,</div> CONSIDERANDO: <ul> I.- Que se hace necesario regular los derechos y acciones que corresponden al Instituto de Vivienda Urbana en razón de las adjudicaciones de vivienda que efectuare bajo el régimen de Bien de Familia, así como facilitar los trámites relativos a su ejercicio; II.- Que los procedimientos establecidos en la Ley Orgánica de Mejoramiento Social, promulgada por Decreto Legislativo Nº 169 de 15 de noviembre de 1946, publicado en el Diario Oficial Nº 260, Tomo 141, del 25 del mismo mes y año, no se adaptan a la organización actual del Instituto de Vivienda Urbana ya que establecen un sistema igual tanto para los bienes rústicos como para las viviendas urbanas;</ul> POR TANTO, en uso de sus facultades constitucionales, a iniciativa del Poder Ejecutivo y oída la opinión de la Corte Suprema de Justicia. DECRETA la siguiente <div> LEY SOBRE CONTRATOS DEL INSTITUTO DE VIVIENDA URBANA Alcance de la Ley. Art. 1.- La presente Ley, regula las condiciones esenciales y las acciones derivadas de los contratos de arrendamiento, arrendamiento con promesa de venta o de compraventa de casas, apartamientos de edificios multifamiliares u otros inmuebles, que otorgue el Instituto de Vivienda Urbana, con o sin el propósito de constituir un "Bien de Familia".(3). Celebración de Contratos. Art. 2.- Los contratos a que se refiere esta ley se celebrarán de acuerdo con la legislación común, con el régimen legal del Instituto, y con las disposiciones que dicte la Junta Directiva del mismo. El Instituto no podrá hacer entrega de ningún inmueble sin que medie adjudicación de la Junta Directiva y sin haber formalizado previamente un contrato de arrendamiento, arrendamiento con promesa de venta o de compraventa.(3). El plazo de los contratos de arrendamientos con promesa de venta y de venta a plazo será de 20 años, pero se podrá ampliar hasta 30 años, cuando el Instituto lo estime conveniente para una determinada zona, en atención a circunstancias socio-económicas. El interés sobre saldos que deberán pagar, tanto los adjudicatarios de viviendas como los que compren inmuebles por motivos manifiestamente ajenos al fin social que corresponde cumplir a la Institución, será fijado por la Junta Directiva del Instituto, tomando en cuenta principalmente las condiciones en que se hubieren obtenido los fondos, la situación financiera y demás razones atendibles en una sana administración. El interés que se cobre a los adjudicatarios nunca será superior al 3.5% sobre la tasa de interés que esté pagando el Instituto por los fondos con los que financíe el proyecto de que se trate, sin que pueda aumentarse después por ningún motivo. En todo caso cuando se trate de venta de inmuebles por motivos manifiestamente ajenos al fin social que corresponde cumplir a la Institución, el interés sobre saldos no será inferior al 12% anual.(3),(5),(7). Las personas que hubieren recibido casas o apartamientos de parte del Instituto, en la forma a que se refiere el inciso anterior, para un término de 20 años, podrán ser favorecidas por la Junta Directiva de la Institución, con la ampliación de dicho término hasta el máximo que establece el inciso anterior, siempre que mediaren las mismas circunstancias, y en este caso se tratare de adjudicaciones sujetas al "Bien de Familia", se entenderá prorrogada la duración de dicha vinculación, hasta que los adjudicatarios no paguen el valor del inmueble.(3). Limitaciones de los adjudicatarios. Art. 3.- Los arrendatarios o compradores de viviendas adjudicadas por el Instituto bajo el régimen de Bien de Familia no podrán ceder sus derechos ni enajenar o gravar los inmuebles de que se trate sino de acuerdo con las disposiciones legales sobre la materia. Los actos o contratos realizados en contravención a lo dispuesto en el inciso anterior adolecerán de nulidad absoluta, sin perjuicio de lo que más adelante se establece en esta ley con respecto a los derechos del Instituto. Expiración de Contratos de Arrendamiento. Art. 4.- Los contratos de arrendamiento o de arrendamiento con promesa de venta celebrados por el Instituto de acuerdo con esta Ley, expirarán en los casos previstos en la legislación común y en las estipulaciones de las partes, y especialmente:(3). <ul> a) Por mora en el pago de tres cuotas consecutivas, sin que sea necesario previo requerimiento;(3). b) Por destinar el inmueble al establecimiento de negocios ilícitos; expendios de bebidas alcohólicas, excepto que se trate de viviendas de tipo comercial; fábricas o talleres, cuyo funcionamiento a juicio del Instituto causare perjuicio o incomodidad al vecindario;(3). c) Por introducir alteración a la construcción sin anuencia previa del Instituto; la Junta Directiva podrá aprobar posteriormente la alteración, oyendo previamente al Departamento de Ingeniería y a la Sección del Servicio Social, en cuyo caso no expirará el contrato.(3). d) Por dejar el adjudicatario, su familia o personas de su dependencia de habitar el inmueble por más de seis meses consecutivos sin autorización previa del Instituto, la que no podrá negarse sin justa causa;(1),(3). e) Por ceder el adjudicatario sus derechos o subarrendar el inmueble, sin que el Instituto lo haya autorizado previamente.(3).</ul> La mora a que se refiere el literal a) de este artículo, podrá ampliarse hasta seis meses por causa justa calificada por el Instituto de Vivienda Urbana.(3). Art. 4-A.- El Instituto podrá efectuar el cobro de las cuotas de amortización con sus respectivos intereses o de alquiler pendientes de pago, a los adjudicatarios, por el sistema de retención, en los casos siguientes:(3). <ul> a) Cuando el inmueble hubiere sido declarado vacante por mora y ésta no se hubiere cancelado en los dos meses posteriores a dicha declaratoria;(3). b) Cuando el adjudicatario adeudare al Instituto, tres o más cuotas de amortización o alquiler, aun cuando el inmueble no haya sido declarado vacante por cualquier circunstancia, debiendo en este caso declararse la vacancia;(3). c) Cuando el inmueble fuere declarado vacante por mora, más de dos veces en el término de un año.(3).</ul> La retención a que se refiere el presente artículo, se estipulará convencionalmente entre los adjudicatarios y el Instituto, y las cuotas de amortización o alquiler mensual que se retengan para pagar su vivienda, serán determinadas en un monto no mayor del 20% mensual del sueldo que devenguen; en cuyo caso los pagadores respectivos estarán obligados a descontar del sueldo o salarios que devengue el adjudicatario, el porcentaje convenido, debiendo remitir la cantidad retenida a la Tesorería del Instituto.(3). Art. 4-B.- El Instituto de Vivienda Urbana será considerado como una Institución de Crédito, en relación a los saldos adeudados por los trabajadores que hayan celebrado contrato para la adquisición de vivienda.(4). Art. 4-C.- El trabajador adjudicatario de vivienda o solución habitacional del Instituto, podrá autorizar a su patrono para que de su salario ordinario le descuente, en la forma y condiciones que señala el artículo 136 del Código de Trabajo, el valor de las cuotas de amortización de la vivienda o solución habitacional.(4). Resolución de Contrato de Venta. Art. 5.- Los contratos de compra-venta celebrados por el Instituto conforme a esta ley estarán sujetos a las condiciones resolutorias previstas en la legislación común y en las estipulaciones de las partes, y, especialmente, a las siguientes: <ul> a) Por mora en el pago de tres cuotas consecutivas;(3). b) Por las causales expresadas en los literales b) c) y d) del Art. 4;(3). c) El arrendamiento del inmueble sin autorización previa del Instituto, cuando no esté sujeto al régimen del "Bien de Familia".(3). d) La enajenación o gravamen del inmueble, salvo las excepciones legales.(3).</ul> Vigencia de las causales de Experiración. Art. 6.- Las causales expresadas en los dos artículos anteriores, así como el poder a que se refiere el artículo 9, se entenderán incorporadas en los contratos respectivos aún cuando no se consignen en la escritura correspondiente; y tendrán aplicación por el plazo de diez años a partir de la fecha del mismo contrato para las casas o viviendas que adjudique el Instituto bajo el régimen de Bien de Familia o fuera de éste. Se exceptúan: el caso de mora, que durará mientras el inmueble esté pendiente de pago; y las causales que sean propias de la naturaleza del bien de Familia, mientras el inmueble se encuentre bajo este régimen. Art. 6-A.- Si la venta fuere al contado, el plazo del "Bien de Familia" será de 10 años. Si la venta fuere a plazo caducará la vinculación en la fecha en que se recibiere el último pago del precio, siempre que dicho pago tuviere lugar después de 10 años contados a partir de la fecha de la celebración de la escritura respectiva.(3). También caducará la vinculación para todas aquellas viviendas ya escrituradas cuyo valor total se haya cancelado con anterioridad a la presente reforma, siempre que tengan más de 10 años de estar sujetos al "Bien de Familia".(3). En estos casos será necesario el otorgamiento de una escritura pública de cancelación del gravamen, la cual se deberá inscribir en el Registro competente.(3). Los dispuesto en los incisos anteriores no tendrá aplicación en los casos en que el inmueble se cancele por medio de un crédito obtenido de una institución financiera o bancaria, de conformidad con el Decreto Nº 588, de 26 de mayo de 1964, publicado en el Diario Oficial Nº 98, Tomo 203, de fecha 1º de junio de 1964.(3). Nulidad. Art. 7.- Serán absolutamente nulos los contratos de arrendamiento con promesa de venta o de compraventa de viviendas que se otorguen a favor de personas que sean propietarias de bienes inmuebles, cuyo valor exceda de DIEZ MIL COLONES, justipreciados por el Instituto.(3),(6). Efectos de la Expiración del contrato. Art. 8.- En los casos de terminación, resiliación, resolución o nulidad que se contempla en esta Ley, el Instituto no quedará obligado en razón de los pagos efectuados ni de las mejoras introducidas por el arrendatario o comprador. Dichos pagos y mejoras quedarán como compensación, por el uso del inmueble, a favor del Instituto.(3). Se exceptúan sin embargo: <ul> a) Las primas o cantidades que hubiere pagado el arrendatario o comprador a cuenta del valor del inmueble durante el tiempo que estuvo en su poder y que excedan al monto total que estaba obligado a pagar durante dicho tiempo.(3). b) El costo de las mejoras consistentes en ampliaciones permanentes a la construcción, efectuadas por el arrendatario o comprador con anuencia del Instituto, deduciendo un 5% de depreciación anual.(3).</ul> Reglas especiales de Procedimiento. Art. 9.- Deberán comparecer al otorgamiento de la escritura de venta, todos los favorecidos que tengan la capacidad legal necesaria, actuando en representación de los menores de edad los respectivos representante legales. Estos no necesitarán de autorización judicial para otorgar créditos comprendidos en la Ley de Financiamiento del Instituto de Vivienda Urbana, a favor del Banco Hipotecario de El Salvador de fecha 8 de diciembre de 1952, publicada en el Diario Oficial Nº 241, Tomo 157, de fecha 19 del mismo mes y año. Las personas designadas anteriormente, por sí y en la representación que les corresponde, deberán conferir poder especial al Procurador General de Pobres para que los represente en el otorgamiento de la escritura de resolución de la venta del inmueble que constituye el Bien de Familia, en el caso de incurrir en mora.(3). Para el cumplimiento del mandato que se le confiere de acuerdo con lo estipulado en el inciso anterior, el Procurador General de Pobres comprobará, con vista de los Libros de Contabilidad de la Institución los fundamentos de lo resuelto por la Junta Directiva sobre la resolución de la venta.(3). Otorgada la escritura de resolución de la venta del inmueble, conforme a lo establecido en este artículo, el Alcalde Municipal o Gobernador competente, si fuere necesario procederá al lanzamiento del ocupante u ocupantes, actuando de acuerdo con el Decreto de 5 de enero de 1884.(3). Para tal efecto, bastará una solicitud escrita del Instituto, acompañada del testimonio de la referida escritura.(3). El lanzamiento antes indicado podrá ser efectuado también por el Juez de Paz a cuya jurisdicción corresponde el lugar donde está situado el inmueble de que se trate, si así lo solicita el Instituto, y si en el lugar hubiere más de un Juez de Paz conocerán a prevención.(3). Art. 10.- Las acciones judiciales que promoviere el Instituto en los casos previstos por esta ley, salvo el caso contemplado en el artículo anterior, se tramitarán de acuerdo con la legislación común, con las excepciones que se consignan en las reglas siguientes: <ul> a) La autoridad competente, para conocer en los casos derivados del arrendamiento o arrendamiento con promesa de venta, será el Juzgado Especial de Inquilinato; fuera de la jurisdicción de San Salvador, también será competente para conocer en estos casos cualesquiera de los Jueces de lo Civil o de Primera Instancia en donde estuviere situado el inmueble objeto del contrato; en los casos que se deriven de compra-venta será competente uno de los Jueces de lo Civil de San Salvador.(3). b) En todo lo relativo a fianzas judiciales el Instituto gozará del beneficio de pobreza, aún en los casos de tercerías. c) El emplazamiento se hará, según lo solicite el Instituto, ya sea directamente al demandado o a su apoderado, conforme al procedimiento común, o bien por medio de aviso que se publicará una sola vez en el Diario Oficial y en dos de los períodicos de mayor circulación en la República, y, al procederse en esta forma, el término para contestar se contará desde la fecha en que se haga la última de estas publicaciones. En todo contrato que se celebre con el Instituto de Vivienda Urbana y para los Efectos del emplazamiento, el interesado o interesados deberán constituir apoderados. Las citaciones y notificaciones se harán por edicto que se fijará en el tablero del Juzgado. En ningún caso habrá término de la distancia. d) Si entre los demandados hubiere personas ausentes o incapaces y carecieren de representantes conocidos, el Juez les nombrará inmediatamente y sin otro trámite un curador especial para el juicio. e) Las demandas que tengan por objeto obtener la declaratoria de terminación, resolución o nulidad del contrato, cualquiera que sea su cuantía, se tramitarán en juicio sumario. f) Las demandas ejecutivas se tramitarán conforme al derecho común. La acción ejecutiva podrá fundamentarse en una certificación expedida por el Presidente del Instituto y refrendada por el Gerente del mismo, en la cual se especifique la cantidad líquida adeudada. Dicha constancia no admitirá más prueba en contrario que el recibo o recibos de los pagos hechos por el deudor. El Instituto será depositario de los bienes embargados, sin obligación de rendir fianza. Si entre los bienes embargados hubiere algún inmueble sujeto al régimen de "Bien de Familia", dicho inmueble no podrá ser rematado y deberá adjudicarse en pago al Instituto por el monto a que ascienda la cantidad reclamada. Es entendido que el inmueble por adjudicarse, será solo el que ha sido objeto del contrato con el Instituto bajo el régimen de Bien de Familia. g) Las excepciones dilatorias que oponga el demando se decidirán en la sentencia definitiva. h) Los reclamos que haga el demandado para obtener la devolución de cuotas pagadas o el abono de mejoras, conforme lo dispuesto en el Art. 8, se tramitarán y decidirán en pieza separada y no impedirán la declaratoria de expiración del contrato, ni la adjudicación del inmueble ni la desocupación del mismo. i) Las resoluciones que se pronuncien en cualquiera de los expresados juicios, incluso la sentencia definitiva correspondiente, no admitirán más recurso que los de responsabilidad y casación si este procediere conforme a la ley respectiva.</ul> Desocupación del inmueble. Art. 11.- Ejecutoriada la sentencia por la cual se declare la terminación, resolución o nulidad del contrato o se adjudique el inmueble al Instituto, el Alcalde Municipal o Gobernador competente procederá al lanzamiento del ocupante u ocupantes, actuando de acuerdo con el Decreto de 5 de enero de 1884. Para tal efecto bastará una solicitud escrita del Instituto acompañada de los documentos justificativos. El requerimiento para la desocupación se hará por medio de esquela que se fijará en la puerta del inmueble de que se trate. Una vez decretado el lanzamiento, éste no podrá suspenderse sino por resolución de autoridad judicial competente o a solicitud del Instituto.(3). También será competente para efectuar el lanzamiento a que se refiere este artículo, el Juez de Paz a cuya jurisdicción corresponda el lugar donde esté situado el inmueble de que se trate, si así lo solicita el Instituto, y si en el lugar hubiere más de un Juez de Paz conocerán a prevención.(3). Art. 12.- Las personas que hubieren recibido y estuvieren habitando casas de propiedad del Instituto de Vivienda Urbana, sin que medie contrato escrito de arrendamiento con promesa de venta, o de compra-venta tendrán preferencia para obtener dichas casas mediante el otorgamiento de los aludidos contratos, siempre que reunieren los requisitos que esta Ley señala y, además, no hubieren incurrido en alguna de las causas indicadas en el Art. 4 de esta misma ley, a excepción de las mejoras que a juicio de la Directiva del Instituto, no perjudiquen la seguridad o estética del inmueble. Los adjudicatarios que suscribieren los contratos a que el inciso anterior se refiere, tendrán derecho a que las cuotas pagadas por ellos, se imputen, en su oportunidad, al precio del inmueble. Se presume de derecho que las personas que no reunen los requisitos a que se refiere el primer inciso de este artículo, son simples arrendatarios y el Instituto, como consecuencia, podrá solicitar la declaratoria de la terminación del arrendamiento, y la desocupación del inmueble, de acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 10 y 11 de esta Ley. Si la terminación del contrato obedeciere a mora en el pago de acuerdo a lo dispuesto en el literal a) del Art. 4 de esta Ley o las causales contenidas en el respectivo contrato, tratándose de arrendatarios, el Instituto podrá recuperar el inmueble mediante desahucio y el consiguiente lanzamiento, conforme al procedimiento establecido en el Decreto de 5 de enero de 1884. Será competente para efectuar el desahucio y lanzamiento a que se refiere este inciso, el Juez de Paz a cuya jurisdicción corresponda el lugar donde esté situado el inmueble de que se trate, si así lo solicita el Instituto, y si en el lugar hubiere más de un Juez de Paz conocerán a prevención.(3) (7). El término del desahucio en los casos en que procediere, será de 15 días y comenzará a contarse a partir del día siguiente al de la notificación. En el caso de mora, el desahucio bastará hacerlo una sola vez, para que surta efecto en cualquier tiempo en que el adjudicatario faltare de nuevo al pago, si por aquiescencia expresa o tácita del Instituto, hubiere continuado el contrato.(3). El Instituto tendrá derecho a lanzar, sin necesidad de desahucio, al ocupante u ocupantes de un inmueble, que se encuentren habitándolo sin tener relación jurídica con la Institución.(3). Para tal efecto los funcionarios a que se refiere el Art. 9 de la presente Ley, procederán a verificar el lanzamiento respectivo a petición del Instituto, de conformidad al Decreto antes mencionado, siempre que sus moradores no presenten la autorización correspondiente para habitarlo.(3). Aplicación de la Ley de Inquilinato. Art. 13.- En los casos de terminación del arrendamiento a que se refiere esta Ley, no tendrá aplicación lo dispuesto en la Ley de Inquilinato.(3). Art. 14.- Quedarán dentro del régimen de "Bien de Familia", todas las adjudicaciones de viviendas unifamiliares que efectúe el Instituto en venta al contado o a plazos y cuyo valor sea igual o inferior al límite legal.(2). Los apartamientos de edificios multifamiliares quedan sujetos a la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamentos. Al otorgarse la venta no quedarán dentro del régimen del "Bien de Familia".(2),(3). Carácter Especial de la Ley. Art. 15.- La presente Ley tiene carácter especial y, en los casos respectivos, se aplicará con preferencia a cualesquiera otras leyes existentes sobre la materia. En todo lo no previsto por esta Ley tendrá forzosa aplicación la Ley Orgánica del Instituto. Reglamentación. Art. 16.- Se faculta al Poder Ejecutivo en los Ramos de Justicia y de Economía para reglamentar la aplicación de esta ley. Vigencia. Art. 17.- El presente Decreto entrará en vigencia ocho días después de su publicación en el Diario Oficial. DADO EN EL SALON DE SESIONES DE LA ASAMBLEA LEGISLATIVA; PALACIO NACIONAL: San Salvador, a los veinticinco días del mes de mayo de mil novecientos cincuenta y cuatro. <div>José María Peralta Salazar, Presidente. Serafín Quiteño, Vice-Presidente. Gustavo Jiménez Marenco, Vice-Presidente. René Carmona Dárdano, Primer Secretario. Manuel Laínez Rubio, Primer Secretario. Manuel Atilio Guandique, Primer Secretario. Manuel Rafael Reyes, Segundo Secretario. Leopoldo E. Molina, Segundo Secretario. Rafael A. Iraheta, Segundo Secretario.</div> CASA PRESIDENCIAL: San Salvador, a los veintisiete días del mes de mayo de mil novecientos cincuenta y cuatro. <div> PUBLIQUESE, OSCAR OSORIO, Presidente de la República. Rafael Meza Ayau h., Ministro de Economía. Roberto E. Canessa, Ministro de Justicia. Atilio García Prieto, Ministro de Obras Públicas.</div> REFORMAS: (1) D.LEY Nº 356, del 23 de octubre de 1961, publicado en el D.O. Nº 196, Tomo 193, del 26 de octubre de 1961. (2) D.L. Nº 212, del 24 de febrero de 1965, publicado en el D.O. Nº 50, Tomo 206, del 12 de marzo de 1965. (3) D.L. Nº 240, del 12 de diciembre de 1968, publicado en el D.O. Nº 241, Tomo 221, del 23 de diciembre de 1968. (4) D.L. Nº 539, del 7 de febrero de 1974, publicado en el D.O. Nº 37, Tomo 242, del 22 de febrero de 1974. (5) D.L. Nº 318, del 15 de julio de 1975, publicado en el D.O. Nº 138, Tomo 248, del 25 de julio de 1975. (6) D.L. Nº 491, del 6 de abril de 1978, publicado en el D.O. Nº 75, Tomo 259, del 25 de abril de 1978. (7) D.L. Nº 307, del 25 de febrero de 1986, publicado en el D.O. Nº 52, Tomo 290, del 18 de marzo de 1986.</form>